Las arras son el punto de una compra en España donde se gana o se pierde la confianza. Es un contrato privado, entregas una señal en torno al 10%, y desde ese momento echarse atrás te cuesta dinero de verdad. Así que todo lo que valga la pena comprobar, lo compruebas antes de firmarlo.
Qué son las arras en realidad
Un contrato de arras es un acuerdo previo a la venta que obliga a comprador y vendedor. Fija el precio, las partes, lo que entra en la venta y una fecha límite para firmar ante el notario. La señal, por costumbre en torno al 10% del precio, cuenta a cuenta de lo que debes al firmar.
Los tres tipos, y por qué importa la diferencia
No todas las arras son iguales, y el tipo decide qué pasa si el trato se rompe:
- Las arras penitenciales permiten que cualquiera de las partes se eche atrás a propósito. Si te retiras, pierdes la señal; si se retira el vendedor, te debe el doble. Son habituales en la segunda mano.
- Las arras confirmatorias son más estrictas. Ninguna parte tiene una salida limpia, y si una rompe el trato, la otra puede exigir que siga adelante, más daños y perjuicios.
- Las arras penales añaden una penalización fija por encima.
Y aquí está la parte que la mayoría de los compradores no sabe: los tribunales españoles presumen el tipo confirmatorio, el más estricto, salvo que el contrato diga claramente otra cosa. Así que eso de “perdemos el 10% y nos vamos” no es automático. Depende por completo de la redacción, y por eso mismo tu propio abogado debería leer las arras antes de que las firmes.
Qué confirmar antes de la señal
Antes de que se mueva un euro, estos son los deberes, y tu abogado los lidera:
- El vendedor es el titular registral, y venden todos los que figuran en la escritura.
- No hay hipoteca, deuda ni embargo sobre la propiedad, o hay un plan claro y por escrito para cancelarlo al firmar.
- La casa tiene en regla sus licencias y su habitabilidad (en esta comunidad, la segunda ocupación) y un certificado energético en vigor.
- Los gastos de comunidad y el impuesto municipal (IBI) están al día.
- Exactamente qué entra en la venta: la cocina montada, los muebles, la plaza de garaje, el trastero. Ponlo por escrito.
Si vas a financiar la compra
Una señal que podrías perder es un riesgo real mientras tu hipoteca sigue sin aprobar. Dos cosas te protegen: consigue una aprobación previa en firme del banco antes de firmar las arras, o pide a tu abogado que añada una cláusula que condicione la compra a la hipoteca, para que tu señal vuelva si te deniegan el préstamo. Más sobre las hipotecas de no residentes.
Dónde encajamos nosotros
Preparamos las arras y coordinamos a ambas partes hacia una fecha límite que todos puedan cumplir, y si no tienes abogado, te presentamos a uno independiente. Lo que no hacemos es decidir por ti las cuestiones legales. Las arras obligan, y la persona que te asesora sobre ellas debe responder solo ante ti.