Un no residente puede conseguir sin problema una hipoteca en España. Solo viene con una entrada mayor, más papeleo, y unas cuantas reglas que conviene conocer antes de enamorarte de un sitio que aún no puedes financiar. Esto es lo que puedes esperar.
Cuánto te prestará un banco
Como no residente, espera que un banco español te preste en torno al 60-70% del precio si tienes pasaporte de la UE, y a menudo un 50-60% si eres de fuera de la UE, incluido el Reino Unido.
Un detalle pilla a la gente: el banco presta contra el menor entre el precio y su propia tasación. Si su tasación queda por debajo de lo que acordaste pagar, el préstamo se calcula sobre la cifra más baja y tú pones la diferencia en efectivo. Así que cuenta con una entrada de al menos un tercio del precio, y recuerda que el 10-13% de gastos de compra va por encima, en efectivo, no dentro del préstamo. El desglose completo de gastos.
Qué te pedirá el banco
Los bancos españoles quieren una foto completa de tus finanzas. Para la mayoría de los compradores de fuera, eso significa:
- Tu NIE y tu pasaporte.
- Prueba de ingresos: nóminas recientes y tu contrato de trabajo, o dos o tres años de cuentas si eres autónomo.
- Las dos últimas declaraciones de la renta. Desde fuera de la UE suelen necesitar apostilla y traducción jurada al español.
- De seis a doce meses de extractos bancarios.
- Un informe crediticio, y el detalle de cualquier préstamo o hipoteca que ya tengas en cualquier país.
- El contrato de reserva o de arras, y la nota simple de la propiedad.
- Una cuenta bancaria española, de la que sale la cuota mensual.
Los intereses, a grandes rasgos
Los intereses se mueven, así que trata cualquier cifra como un punto de partida y pide una oferta personal. A mediados de 2026 el euríbor a doce meses, la referencia que siguen la mayoría de los préstamos variables, ronda el 2,8%. Los tipos fijos de no residente suelen situarse en la franja alta del 3% y del 4%, un poco más altos aún fuera de la UE. Los préstamos variables son normalmente euríbor más un diferencial de uno y medio a dos y medio puntos. Los no residentes pagan un poco más que los residentes en cualquier caso, y los mejores tipos suelen venir atados al seguro de hogar del propio banco y a otros productos.
La tasación
Antes de prestar, el banco encarga una tasación, una valoración independiente hecha por una empresa homologada por el Banco de España. La pagas tú, normalmente unos cientos de euros, y vale seis meses. Importa porque, como decíamos, tu préstamo se dimensiona a partir de ella.
Los plazos, y cómo proteger tu señal
Esta es la parte que más despista a los no residentes.
Consigue una aprobación previa antes de buscar casa, para que conozcas tu presupuesto real y tengas el papeleo listo. Una vez que tienes una propiedad, una hipoteca española suele tardar de seis a doce semanas desde la solicitud hasta la firma, y la ley suma un plazo de reflexión obligatorio de diez días tras la oferta vinculante del banco antes de que puedas firmar en la notaría. El banco desembolsa el préstamo en la notaría, en la misma mesa donde firmas la compra.
Como la señal de las arras suele rondar el 10% y es difícil de recuperar, nunca la firmes contando con una hipoteca que aún no tienes. O bien tienes lista una aprobación previa en firme, o bien tu abogado condiciona la compra al préstamo. Más sobre las arras.
Quién paga qué en la hipoteca
Desde una ley de 2019, el reparto es fijo: tú pagas la tasación, y una comisión de apertura si el banco la cobra, que muchos ya no cobran. El banco paga los gastos de notaría y registro de la escritura de hipoteca, la gestoría, y el impuesto de actos jurídicos documentados del préstamo. Eso es aparte de los impuestos de la compra, que siguen siendo tuyos.
Dónde encajamos nosotros
Nosotros no prestamos, y desconfiaríamos de cualquier agente que dijera que lo hace. Lo que sí hacemos es presentarte a brókeres hipotecarios y bancos con los que hemos trabajado y en los que confiamos, que llevan expedientes de no residentes cada semana y te dirán pronto y con honestidad cuánto puedes pedir prestado. Conocer ese número antes de hacer una oferta es lo que mantiene a salvo tu señal.